GUIA PRÁCTICA COMPRA VENTA DE CASAS
En esta guía práctica de compra venta de casas vamos a exponer los puntos a tener en cuenta en todo el proceso, así como los detalles de los impuestos que cada parte debe tener en mente.
Antes de poner el Inmueble a la Venta:
Parte vendedora: Debería conocer el estado de cargas y gravámenes que tenga la vivienda. Desde una hipoteca, embargo, deuda municipal, servidumbres, cargas de procedencia y un sinfín de cargas que puedan estar gravando la vivienda. Investigar la situación urbanística y catastral es de suma importancia para detectar alguna traba legal que pueda impedir la transmisión.
Ponemos el Inmueble en Venta:
Parte vendedora: En este punto y tras haber contactado con un agente inmobiliario , se decide el precio de venta, se pactan las condiciones contractuales con el agente y sus honorarios. Se realiza el plan de marketing del inmueble , se solicita si no se dispone del certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad.
Parte compradora: Comprar una vivienda supone un importante desembolso para cualquier persona o familia, por eso es de vital importancia tener muy claro cuál va a ser nuestro techo económico. En general no se debería superar el 13% de nuestros ingresos destinados para la adquisición de la vivienda.
Se inicia la búsqueda en el mercado inmobiliario de nuestro futuro inmueble y se inicia el proceso de negociación con las entidades bancarias para poder solicitar en un futuro la hipoteca.
Proceso de Negociación:
Ambas partes (comprador-vendedor): Tras recibir la visitas de diferentes leads interesados en la vivienda es muy probable que se cree un punto de acercamiento en la compra-venta en este punto se debe cerrar la venta y por tanto pactar y cerrar las condiciones y el precio final de la misma.
Inicio de la Venta:
Tras llegar a un acuerdo en las condiciones y el precio de venta, por regla general se procede a la firma de arras o un contrato de compraventa , de esta forma ambos (comprador y vendedor ) sellan su compromiso de vender y comprar.
Parte vendedora: Debe preparar toda la documentación necesaria para enviarla al notario que la parte compradora designe.
* La escritura original de la vivienda.
* Contrato de Arras o de compra-venta entre las partes.
* DNI de los propietarios.
* Último recibo del IBI.
* Certificado de la comunidad de propietarios conforme se encuentra al corriente de las cuotas.
* Cédula de habitabilidad y Certificado de Eficiencia Energética.
* Certificado de cancelación si hubo crédito hipotecario y su apunte en el registro de la propiedad cancelando la carga que recaía sobre el inmueble.
* Por último, los recibos de agua, luz, gas e internet para realizar los cambios de titularidad y poder comprobar que está al corriente tanto de pago como de lecturas de consumo reales.
Parte compradora: En caso de no disponer del dinero total de la compraventa (el precio de venta del inmueble más los gastos de la operación), se deberá solicitar un crédito a una entidad financiera. Esta estudiará tu capacidad económica y ademas se deberá facilitar la documentación de la vivienda ya que este deberá tasar la vivienda y concederte la cantidad correspondiente.
Aportará la siguiente documentación:
* DNI de los propietarios.
* Documentación del crédito hipotecario (si existe)
Tasación del banco: suele rondar los 300-500 euros.
Momento de la Venta:
Llega el momento de acudir al notario a elevar la compra-venta a pública mediante la apropiada escritura.
Parte compradora: (compra-venta)
En caso de ser un inmueble nuevo : Pago del IVA ( Impuesta del Valor Añadido) que se corresponde con un 10% del precio de venta.
En caso de ser de segunda mano : Pago del ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) tenemos diferentes gravámenes en función de diferentes casos:
Para familias numerosas , jóvenes menores de 33 años y mayores de 65 es del 5%.
Para los inmuebles de protección oficial es del 7%.
Para los inmuebles de menos de 1 Millón de euros es del 10%.
Para los inmuebles de mas de 1 Millón de € es del 11%.
Notaria: Por ejemplo para una vivienda de 150.000€ seria aproximadamente 750€.
Registro de la propiedad: Por ejemplo para una vivienda de 150.000€ seria aproximadamente 365€.
Gestoria: suele ser aproximadamente de 300€.
Los cheques o la transferencia OMF. Para pagar la vivienda tendremos que entregar uno o más cheques u ordenar una transferencia rápida a su cuenta (OMF) a través del Banco de España. En ambos casos el precio de esta operación la marcará la entidad financiera.
Entidad financiera: (crédito)
En el caso de que el comprador tenga que solicitar una hipoteca , la entidad financiera deberá correr con los siguientes gastos.
Notaria: Por ejemplo para una cuantía de 150.000€ seria aproximadamente 550€.
Registro de la propiedad: Por ejemplo para una cuantía de 150.000€ seria 450 aproximadamente €.
Gestoria: suele ser aproximadamente de 250€.
AJD (Actos Jurídicos Documentados) : El importe puede variar en función de la comunidad autónoma , en Cataluña es del 2% dela suma de todas las cantidades garantizadas por la hipoteca.
Tras la firma de la Escritura pública:
Parte vendedora: Tras la firma de escritura pública se deberá gestionar y abonar los gastos correspondientes de la plusvalía municipal e informar a la comunidad de vecinos los datos de los nuevos propietarios.
Impuesto de Plusvalía: para conocer el importe procederemos así:
Base imponible: Valor catastral del suelo x Número de años de propiedad x Coeficiente de incremento
Plusvalía municipal ( barcelona) : Base imponible x 30% ( barcelona)
Tabla de coeficiente de incremento.
hasta 5 años es del 3,7 %
hasta 10 años es del 3,5 %
hasta 15 años es del 3,1%
hasta 20 años es del 2,8 %
Además una vez llegue el momento de la presentación de la declaración IRPF (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas) se deberá tener en cuenta si se a producido un incremento o disminución de patrimonio y tributar por ello , en el caso de reinvertir el beneficio de la venta en la adquisición de un inmueble destinado a uso habitual este quedará exento.
Agente Inmobiliario: Una vez finalizado el proceso de la compra-venta el agente inmobiliario podrá presentar su factura por los honorarios pactados al vendedor del inmueble, si se trata de una PF la factura llevará IVA pero no tendrá retención de IRPF, en el caso de personas jurídicas se aplicará una retención a dicha factura.
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